Sổ đỏ là gì? 10 câu hỏi thường gặp về sổ đỏ

Trong pháp luật đất đai tại Việt Nam từ trước tới nay không quy định về khái niệm "Sổ đỏ". Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. 

Sổ đỏ được ban hành theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được gọi là Sổ đỏ thường được cấp cho khu vực ngoài đô thị. Loại đất được cấp Sổ đỏ là: Đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Hiện nay, Sổ hồng và Sổ đỏ đều có giá trị pháp lý như nhau và không phân biệt giá trị của từng loại. Giá trị thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền (quyền sử dụng đối với đất; quyền sở hữu đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất). Vi vậy, sổ đỏ hay sổ hồng chỉ là "tờ giấy" ghi nhận quyền sở hữu và sử dụng chứ bản thân nó không mang giá trị so sánh về mặt pháp lý.

Xét về giá trị thực tế, Sổ đỏ và Sổ hồng có giá trị phụ thuộc vào giá trị thực tế của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Vị trí thửa đất, diện tích, tình trạng mới hay cũ của nhà ở và số lượng tài sản khác gắn liền với đất (cây trồng…). Do vậy, giá trị của từng loại sổ sẽ gắn với từng thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi làm Sổ đỏ thì tùy thuộc vào trường hợp được cấp sổ cụ thể mà phải nộp những khoản tiền khác nhau. Những khoản lệ phí nhất định cần phải nộp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là:

Lệ phí trước bạ: Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi làm sổ đỏ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Trong đó:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ: Là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.

Tiền sử dụng đất: Khi làm sổ đỏ, những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất là

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Trường hợp này sẽ được cấp sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 02 điều kiện

• Đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa nộp tiền sử dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 - 01/7/2004 sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là: 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp Sổ đỏ theo giá đất tại Bảng giá đất; 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp Sổ theo giá đất cụ thể.
• Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là: tiếp tục nộp tiền sử dụng đất theo mức đã được thông báo và phải nộp tiền chậm nộp nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và phù hợp với quy định; hoặc nộp theo xác định của cơ quan thuế nếu tiền sử dụng đất phải nộp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Lệ phí cấp sổ đỏ: Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thực hiện theo mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Ngoài các khoản lệ phí quy định trên, người yêu cầu cấp sổ đỏ còn phải nộp các khoản phí khác như: Phí đo đạc, phí thẩm định thửa đất… Mức thu các khoản phí này tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương.

Sau đây là những điều kiện cần có để được cấp sổ đỏ

Cần có những giấy tờ sau để được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai…

+ Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực);

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm:

• Bằng khoán điền thổ. 
• Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ. 
• Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ. 
• Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận. 
• Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp. 
• Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành. 
• Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chỉnh phủ, gồm:

• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
• Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980

+ Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

+ Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

+ Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

Trường hợp này, cá nhân được được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:

+ Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan (do mua bán, tặng cho mà chưa sang tên…),

+ Đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ,

+ Không có tranh chấp

Các giấy tờ cần có là:

+ Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,

+ Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,

+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Khi xin cấp sổ đỏ, nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp theo quy định.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp sổ đỏ thì được cấp sổ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.

+ Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về QSDĐ sẽ được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về QSDĐ;
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

+ Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về QSDĐ sẽ được cấp Sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất không có các giấy tờ về QSDĐ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

>>> Có thể bạn quan tâm:

• Sổ hồng là gì? 10 câu hỏi thường gặp về sổ hồng
• Bao nhiêu tuổi thì được cấp quyền sử dụng đất, đứng tên sổ đỏ

Các giấy tờ cần chuẩn bị để làm thủ tục cấp sổ đỏ bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
• Một trong các loại giấy tờ về chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, thẻ căn cước...

Quy trình làm sổ đỏ bao gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Để làm sổ đỏ, người dân có thể nộp hồ sơ tại các địa điểm sau:

• Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
• Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
• Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
• Nếu hồ sơ đầy đủ, công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận.
• Viết và đưa phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
• Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo các khoản tiền phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cấp sổ đỏ.
• Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Giữ các biên lai nộp tiền để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Nhận kết quả

Người yêu cầu cấp sổ đỏ sẽ nhận sổ đỏ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sau khi đã nộp đầy đủ chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc nhận sổ đỏ tại UBND cấp xã nếu nộp hồ sơ tại cấp xã.

Theo quy định của chính phủ thời hạn cấp sổ đỏ được quy định như sau:

• Không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời hạn này không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).
• Không quá 40 ngày làm việc với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Sổ đỏ chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cho ít nhất 02 người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau. Các vấn đề định đoạt liên quan tới thửa đất như: tặng, mua bán, thế chấp, cho, ủy quyền,… sẽ không do một trong số người chủ sở hữu định đoạt mà cần có sự đồng ý của các bên sở hữu còn lại, dù cho là chủ sở hữu chỉ định đoạt phần quyền sở hữu thuộc bản thân.

Đối với việc sở hữu căn hộ chung cư, thực chất đây chính là quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở. Như vậy, khi mua chung cư, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vậy sổ đỏ chung cư ở đây chính là giấy chứng nhận được cấp theo mẫu sổ hồng mới đã được sử dụng thống nhất từ ngày10/12/2009.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo thời hạn ổn định lâu dài; đối với phần căn hộ thì thời hạn sở hữu được xác định theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

#SoDo #SoDoLaGi #NhaDatMuaBanNhanh #HoChiMinh #VietNam