Sổ hồng là gì? 10 câu hỏi thường gặp về sổ hồng

Trong Pháp luật đất đai và nhà ở qua các thời kỳ không có định nghĩa về thuật ngữ "Sổ hồng" hay "Sổ đỏ". Đây là cách người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. 

Trước ngày 10/12/2009, tại Việt Nam chúng ta có Giấy chứng nhận có bìa màu hồng dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi là Sổ hồng theo mẫu của Bộ Xây dựng) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bìa màu đỏ (thường gọi là Sổ đỏ theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Tuy nhiên theo nghị định mới của Chính phủ, từ ngày 10/12/2009, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo một mẫu thống nhất có bìa màu hồng cánh sen với tên gọi là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". Do đó, "Sổ hồng" có thể hiểu là giấy tờ chứng nhật có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người dân.

Một số loại phí chính khi làm sổ hồng là:

• Phí trước bạ: Các loại phí trước bạ được quy định trong Nghị định 45/2011 của Chính phủ. Làm sổ hồng sẽ nộp phí trước bạ tương đương 0.5% giá tính lệ phí do UBND tỉnh hoặc UBND thành phố đề ra. Tùy theo vùng, miền mà lệ phí trước bạ nhiều ít khác nhau, và cũng có trường hợp, khoản lệ phí này được miễn.
• Thuế thu nhập cá nhân: Hạn mức phải nộp là 2% trên giá trị tổng số tiền mua bán thỏa thuận trên hợp đồng. 
• Phí và lệ phí địa chính: Đối với giấy cấp mới thì mức thu tối đa 100.000 VNĐ/giấy và 50.000 VNĐ/giấy với giấy cấp lại. Khoản nộp cho giấy chứng nhận đăng kí một số biến động về đất đai là 28.000VND/lần.

“Sổ hồng” và “Sổ đỏ” chỉ khác nhau khi được cấp trước ngày 10/12/2009. Từ ngày 10/12/2009 thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp một loại Giấy chứng nhận áp dụng trong phạm vi cả nước. Vì vậy, hiện nay, cách gọi “Sổ hồng” và “Sổ đỏ” dùng để chỉ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường được cấp từ ngày 10/12/2009 đến nay là không khác nhau.

Các giấy tờ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai là:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đầy đủ những giấy tờ sau

+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng như sau:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân không có quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để yêu cầu cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở được hướng dẫn bởi Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cần chuẩn bị những giấy tờ:

• Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;
• Giấy tờ về mua bán, hoặc nhận tặng cho, hoặc đổi, hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật.

Lưu ý:

• Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại trên thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã/phường về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã/phường về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
• Trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện/quận chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hay còn được gọi là Sổ hồng được cấp cho những trường hợp sau:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
• Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014.
• Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
• Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
• Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.
• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Sổ hồng chung hay còn gọi là sổ hồng đồng sở hữu là GCN quyền sử dụng đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không phải có quan hệ vợ hoặc chồng/con của người đứng tên chủ sở hữu.

Sổ hồng hoàn công còn có tên gọi khác là hoàn công xây dựng. Đây là thủ tục hành chính trong quá trình xây dựng công trình nhà cửa nhằm mục đích xác nhận việc họ đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng. Đồng thời, ghi nhận việc thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Sổ hoàn công là điều kiện để chủ nhà xin cấp đổi lại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa cùng tài sản gắn liền với đất đai. 

Sổ hồng công chứng vi bằng thường được hiểu là việc mua bán bất động sản sẽ được thực hiện công chứng vi bằng với biên bản được lập ra và ghi nhận bởi văn phòng Thừa Phát Lại địa phương. Công chứng vi bằng được thực hiện đối với bất động sản được mua hoặc bán chưa có sổ hồng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thường lệ. Lúc này, công chứng vi bằng trở thành biên bản chứng thực xác nhận nghĩa vụ trả nhận tiền giữa bên bán và bên mua.

Căn cứ thực tế từng địa phương sẽ có những quy định riêng về diện tích nhà ở tối thiểu để cấp sổ hồng. Thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích nhà ở tối thiểu để được cấp sổ hồng như sau:

• Khu vực 1: Diện tích nhà tối thiểu được cấp sổ hồng là 45m2 gồm các quận: Gò Vấp, Tân Phú, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh, quận 1, 3, 6, 8, 10, 11.
• Khu vực 2: Diện tích nhà tối thiểu được cấp sổ hồng là 50m2 gồm các quận: Bình Tân, Thủ Đức, quận 2, 7, 9, 12 và một số huyện khác được quy hoạch.
• Khu vực 3: Diện tích nhà ở tối thiểu được cấp sổ hồng là 80m2 gồm các quận: Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn.

Thời gian làm sổ hồng chỉ được quy định về thời hạn tối đa và không có quy định thời hạn tối thiểu cho quá trình thực hiện thủ tục. Tuỳ theo điều kiện thực tế của từng trường hợp xin cấp sổ hồng mà thời gian làm sổ hồng ở mỗi quận, huyện có thể có thời gian khác nhau tùy thuộc vào quy định của mỗi nơi. Thông thường, thủ tục làm sổ hồng thường mất khoảng 30 – 45 ngày, nếu bạn chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và không phát sinh vấn đề ngoài ý muốn.