Thực trạng hệ thống đô thị ở Đồng Nai

Đối tác bán đất sổ đỏ - có thổ cư giá phù hợp sinh lời cao Lâm Đồng (Đưc Trọng, Di Linh) - TPHCM (Hóc Môn, Bình Chánh) - Đồng Nai (Tân Phú, Long Khánh) - dịch vụ giấy tờ hồ sơ nhà đất: mua bán, sang nhượng công chứng xin giấy phép xây dựng chuyển đổi mục đích sử dụng, phân lô tách thửa:

Đến năm 2020, theo Sở Xây dựng, trên địa bàn tỉnh đã có 11 đô thị, trong đó có 1 đô thị loại I (TP.Biên Hòa), 1 đô thị loại III (TP.Long Khánh), 2 đô thị loại IV (đô thị Long Thành, Trảng Bom) và 7 đô thị loại V (đô thị Định Quán, Tân Phú, Dầu Giây, Gia Ray, Long Giao, Vĩnh An và Hiệp Phước).

Về xếp loại đô thị, mục tiêu đặt ra đã không được hoàn thành. Cụ thể, đến năm 2020, đô thị Nhơn Trạch đã “lỡ hẹn” với việc trở thành đô thị loại II. So với tiêu chí của một đô thị loại II, hiện nay, đô thị Nhơn Trạch còn thiếu hụt khá nhiều chỉ tiêu như: dân số, kiến trúc, cảnh quan đô thị.

Thực trạng hạ tầng đô thị “hụt hơi” so với tốc độ tăng dân số cơ học là thực trạng chung của hầu hết các đô thị trên địa bàn tỉnh. Điều này cũng ảnh hưởng đến việc nâng “chất” các đô thị hiện nay. Tốc độ tăng dân số cơ học cao đang gây áp lực lên hệ thống hạ tầng của các đô thị trên địa bàn tỉnh.

Công tác quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại. Việc lập quy hoạch đô thị chưa đồng bộ, chất lượng một số đồ án quy hoạch đô thị chưa cao, chưa khả thi.

Để thực hiện nâng chất lượng các đô thị trên địa bàn tỉnh hiện nay, cần phải tập trung cho công tác lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch cũng như huy động nhanh, đồng bộ các nguồn lực đầu tư kết cấu hạ tầng các khu dân cư đô thị theo quy hoạch.

Cụ thể, cần tập trung cho công tác quản lý quy hoạch vùng huyện, quy hoạch phân khu xây dựng, công tác lập quy hoạch chi tiết đô thị để cụ thể hóa quy hoạch chung. Các đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt nhưng chưa được triển khai thì cần được triển khai toàn diện.

Rà soát những nội dung bất cập trong các đồ án quy hoạch, có kế hoạch thực hiện cho từng giai đoạn các đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, các địa phương cần triển khai thực hiện công bố, công khai quy hoạch xây dựng để nhân dân biết thực hiện và giám sát thực hiện.

“Cần sớm ban hành quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị làm cơ sở để cấp phép quản lý xây dựng, tăng cường quản lý quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch và có kế hoạch đặc biệt đối với các đô thị mở rộng như: Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, Nhơn Trạch.

Theo mục tiêu, đến năm 2020, đô thị Nhơn Trạch sẽ có dân số khoảng 350 ngàn người. Tuy nhiên, đến thời điểm trên, dân số trên địa bàn mới chỉ đạt khoảng 260 ngàn người. “Vắng dân” khiến cho việc thu hút các dự án đầu tư về thương mại dịch vụ, các công trình tạo điểm nhấn đô thị cũng trở nên khó khăn.

• Xếp hạng: Đô thị loại I

Đô thị trung tâm của tỉnh dù đã được Thủ tướng Chính phủ công nhận là đô thị loại I từ năm 2016 nhưng đến nay vẫn còn một số tiêu chí chưa hoàn thành, nhất là về phát triển hệ thống hạ tầng đô thị.

Nguyên nhân của thực trạng này là do đô thị Biên Hòa phải “đối mặt” với sự biến động dân số cơ học lớn khiến hệ thống hạ tầng không đáp ứng kịp nhu cầu phát triển. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến tình trạng ngập nước, kẹt xe, ùn tắc giao thông thường xuyên xảy ra đối với đô thị Biên Hòa.

• Xếp hạng: Đô thị loại V

Huyện Tân Phú là cửa ngõ phía Bắc của tỉnh, kết nối giao thương với tỉnh Lâm Đồng và vùng Tây nguyên. Theo quy hoạch, huyện hình thành và phát triển 4 tiểu vùng gồm: tiểu vùng trung tâm (thị trấn Tân Phú), tiểu vùng phía Bắc, tiểu vùng phía Nam và tiểu vùng Nam Cát Tiên.

Ranh giới của huyện được xác định: phía Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng và tỉnh Bình Phước, phía Nam giáp tỉnh Bình Thuận, phía Đông giáp tỉnh Lâm Đồng và tỉnh Bình Thuận, phía Tây giáp huyện Vĩnh Cửu và huyện Định Quán.

Theo nghiên cứu của Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam (Bộ Xây dựng), thị trấn Tân Phú đến năm 2030 sẽ là đô thị loại IV với quy mô dân số khoảng 50 ngàn người, đất xây dựng đô thị cũng phát triển lên 550-750 hécta.

Với tính chất là trung tâm chính trị, văn hóa, giáo dục, thương mại... của huyện nên thị trấn Tân Phú đóng một vai trò rất quan trọng. Thị trấn được phát triển dọc theo hai bên quốc lộ 20 và đường tỉnh 774B. Trong đó, khu dân cư nằm dọc hai bên quốc lộ 20 là các dạng nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ, khu vực phía bên trong các trục giao thông chính được tổ chức các khu nhà liên kề, nhà vườn. Khu công nghiệp trong thị trấn với diện tích 54 hécta và có thể mở rộng quy mô trong tương lai sẽ đóng vai trò rất lớn cho phát triển kinh tế của huyện.

• Xếp hạng: Đô thị loại V

UBND Đồng Nai vừa ban hành Quyết định số 597/QĐ-UBND duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng 1/5000 thị trấn Vĩnh An, huyện Vĩnh Cửu đến năm 2025.

Theo đồ án quy hoạch, đô thị Vĩnh An có tổng diện tích khoảng 3.294 ha. Trong đó, đất xây dựng đô thị có diện tích khoảng 520 ha, đất dân dụng có diện tích khoảng 360 - 460 ha. Quy mô dân số đến năm 2025 khoảng 40.000 người (nội thị khoảng 31.000 người).

Với diện tích tự nhiên lớn, tỷ lệ đất nông nghiệp nhiều, thị trấn Vĩnh An hình thành hai vùng như sau:

• Vùng nội thị:
  • Được giới hạn từ ranh phía Bắc thị trấn đến suối Sâu;
  • Trên cơ sở các trục giao thông chính đô thị, hình thành 6 đơn vị ở và các trung tâm chức năng chính cấp huyện, thị trấn.
• Vùng nông thôn - ngoại thị:
  • Gồm các khu vực còn lại của thị trấn Vĩnh An từ suối Sâu đến ranh phía Nam;
  • Gồm phần lớn là đất nông nghiệp, đồng thời phát triển các khu dân cư mật độ thấp dọc theo các trục đường tỉnh ĐT767, ĐT768, ĐT762.

Trên địa bàn đô thị Vĩnh An được tổ chức thành 6 khu ở:

• Khu dân cư số 1: Nằm phía Tây Bắc thị trấn, có diện tích khoảng 92,57 ha, quy mô dân số khoảng 8.040 người. Mật độ xây dựng từ 70-80% đối với khu hiện hữu tự cải tạo, 50-60% đối với khu vực xây mới, tầng cao 02-09 tầng;
• Khu dân cư số 2: Nằm phía Đông Bắc thị trấn, có diện tích khoảng 90,14 ha, quy mô dân số khoảng 3.260 người. Mật độ xây dựng từ 70-80% đối với khu hiện hữu tự cải tạo, 50-60% đối với khu vực xây mới, tầng cao 02-05 tầng;
• Khu dân cư số 3: Nằm phía Tây thị trấn, có diện tích khoảng 84,06 ha, quy mô dân số khoảng 6.330 người. Mật độ xây dựng từ 70-80% đối với khu hiện hữu tự cải tạo, 50-60% đối với khu vực xây mới, tầng cao 02-05 tầng;
• Khu dân cư số 4: Nằm phía Nam thị trấn, có diện tích khoảng 85,95 ha, quy mô dân số khoảng 5.800 người. Mật độ xây dựng từ 70-80% đối với khu hiện hữu tự cải tạo, 50-60% đối với khu vực xây mới, tầng cao 02-05 tầng;
• Khu dân cư số 5: Nằm phía Đông Nam thị trấn, có diện tích khoảng 65,46 ha ha, quy mô dân số khoảng 4.300 người. Mật độ xây dựng từ 70-80% đối với khu hiện hữu tự cải tạo, 50-70% đối với khu vực xây mới, tầng cao 02-05 tầng;
• Khu dân cư số 6: Nằm phía Đông thị trấn, có diện tích khoảng 80,79 ha, quy mô dân số khoảng 3.270 người. Mật độ xây dựng từ 40-60%, tầng cao 02-04 tầng;

Thị trấn Vĩnh An, huyện Vĩnh Cửu có phía Bắc giáp sông Đồng Nai và hồ Trị An; phía Nam giáp xã Vĩnh Tân; phía Đông giáp xã Thanh Bình và xã Cây Gáo huyện Trảng Bom; phía Tây giáp xã Trị An.

• Xếp hạng: Đô thị loại IV

Thị trấn Trảng Bom là trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, xã hội của huyện, đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh. Thị trấn Trảng Bom còn có vị trí quan trọng trên hành lang kinh tế động lực chủ đạo Bắc - Nam (gắn với quốc lộ 1, đường sắt Bắc - Nam).

Trước đó, ngày 27-5-2019, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã ký Quyết định số 447/QĐ-BXD về việc công nhận khu vực thị trấn Trảng Bom đạt tiêu chí đô thị loại IV với diện tích 15,713km2 (bao gồm thị trấn Trảng Bom và một phần diện tích của các xã Đồi 61, Sông Trầu, Quảng Tiến).

Từ nhiều năm trước, huyện Trảng Bom đã tận dụng các ưu điểm thị trấn là đầu mối giao thông quan trọng của tỉnh, vùng, nơi phát triển thương mại, dịch vụ cho khu công nghiệp, trung tâm kho bãi để thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.

Hiện trên địa bàn thị trấn Trảng Bom đang triển khai 9 dự án khu dân cư, những dự án này khi hoàn thành sẽ tạo cho đô thị một vóc dáng mới, thu hút đông người dân đến sinh sống. Theo đó, thị trấn sẽ trở thành nơi sầm uất, có thương mại, dịch vụ phát triển nhanh.

• Xếp hạng: Đô thị loại V

Ngày 10-5-2019, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 694/NQ-UBTVQH14 về việc điều chỉnh địa giới đơn vị hành chính và thành lập một số đơn vị hành chính đô thị cấp xã thuộc tỉnh Đồng Nai. Trong đó có thành lập thị trấn Hiệp Phước.

Theo Nghị quyết của UBTVQH, thị trấn Hiệp Phước có diện tích 1.883 ha, dân số hơn 38.000 người (năm 2017), tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, dân số đã tăng lên hơn 57.000 người. Ranh giới phía Bắc của thị trấn giáp xã Phước Thiền; phía Đông giáp huyện Long Thành; phía Nam giáp xã Long Thọ và xã Phước An; phía Tây giáp xã Long Tân và Phú Hội.

Chủ tịch UBND thị trấn Hiệp Phước Trương Văn Dũng cho biết: “Trên địa bàn Hiệp Phước có 4 khu công nghiệp với tổng diện tích 1.100 hécta đang hoạt động, thu hút nhiều người dân nhập cư từ nơi khác đến sinh sống và làm việc. Do đó, các loại hình kinh doanh thương mại, dịch vụ phục vụ lao động trong các khu công nghiệp cũng được hình thành và phát triển một cách nhanh chóng”.

Định hướng của huyện Nhơn Trạch là sẽ phát triển Hiệp Phước thành trung tâm tổng hợp về kinh tế, văn hóa, giáo dục, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh của huyện và các địa phương lân cận.

• Xếp hạng: Đô thị loại IV

Thay vì định hình 3 phân vùng để phát triển đô thị thì theo định hướng quy hoạch mới, toàn bộ huyện Long Thành sẽ được phát triển trở thành đô thị.

Đô thị Long Thành được xác định là vùng tập trung đầu mối giao thông của vùng, quốc gia và quốc tế. Trong ảnh: Nút giao giữa đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây với quốc lộ 51 trên địa bàn H.Long Thành.

Theo  đồ án quy hoạch vùng H.Long Thành đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050, về cấu trúc không gian phát triển, vùng H.Long Thành sẽ được phân thành 5 phân vùng phát triển xác định bởi địa giới hành chính, các tuyến giao thông chính và địa hình tự nhiên.

5 phân vùng phát triển vùng H.Long Thành gồm:

1. vùng đô thị TT.Long Thành mở rộng và khu phức hợp công nghiệp, đô thị - dịch vụ Long Thành (phân vùng 1 gồm: TT.Long Thành, xã Tam An và một phần các xã An Phước, Long Đức, Lộc An);
2. vùng đô thị Bình Sơn nằm ở phía Đông Bắc của huyện (phân vùng 2 bao gồm một phần các xã Bình Sơn, An Phước, Lộc An, Long Đức và Bình An);
3. vùng dịch vụ thương mại - đô thị hỗn hợp phía Tây huyện (phân vùng 3 bao gồm: một phần các xã Long An, Long Phước và Phước Thái);
4. vùng khu vực chức năng đặc thù cảng hàng không quốc tế (sân bay) Long Thành (phân vùng 4 gồm: xã Bàu Cạn và một phần các xã Long An, Long Phước, Cẩm Đường và Bàu Cạn);
5. vùng công nghiệp đô thị dịch vụ - nông nghiệp công nghệ cao phía Nam sân bay Long Thành (phân vùng 5 gồm: các xã Phước Bình, Tân Hiệp và một phần các xã Phước Thái, Long Phước và Bàu Cạn).

• Xếp hạng: Đô thị loại V

Huyện Định Quán có diện tích tự nhiên hơn 97,1 ngàn hécta, trong đó đất nông nghiệp gần 74,8 ngàn hécta, đất phi nông nghiệp hơn 22,3 ngàn hécta. Dân số hơn 212 ngàn người và có khoảng 135 ngàn người đang trong độ tuổi lao động.

Theo quy hoạch đến năm 2025, thị trấn Định Quán sẽ đạt đô thị loại IV và La Ngà sẽ đạt đô thị loại V. Quy hoạch xây dựng huyện Định Quán dựa trên quy hoạch chung của tỉnh, vùng, nhằm định hướng phát triển kinh tế - xã hội; tìm ra thế mạnh của từng khu vực đề có đầu tư phát triển phù hợp.

Theo đó, huyện Định Quán sẽ là hành lang đô thị vùng phía Bắc của tỉnh. Đồng thời, huyện sẽ là khu trung tâm nông nghiệp công nghệ cao, thương mại dịch vụ, chế biến nông, lâm sản. Đây cũng là vùng có vai trò bảo tồn rừng cảnh quan, bảo vệ nguồn nước và đa dạng sinh học.

• Xếp hạng: Đô thị loại V

Huyện Thống Nhất được xem là đầu mối giao thông quan trọng bậc nhất không chỉ của tỉnh Đồng Nai mà còn của cả Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hiện nay, trên địa bàn huyện có hàng loạt tuyến giao thông kết nối huyết mạch đã được xây dựng như: tuyến đường sắt Bắc - Nam, quốc lộ 1, quốc lộ 20, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây.

Cùng với đó, nhiều tuyến giao thông quy mô quốc gia cũng đang và sẽ được triển khai thực hiện trong thời gian sắp tới như đường cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây; đường cao tốc Dầu Giây - Liên Khương. Với vị trí “đầu mối” của các tuyến giao thông kết nối, hạ tầng giao thông cũng chính là lợi thế hàng đầu để định hình hướng phát triển của vùng H.Thống Nhất.

Theo quy hoạch điều chỉnh giao thông - vận tải đường bộ tỉnh Đồng Nai đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030, có 3 tuyến đường mở mới đi qua địa bàn H.Thống Nhất gồm:

• đường tỉnh 770B (điểm đầu giao với đường tỉnh 763, H.Định Quán, điểm cuối giao với quốc lộ 51, H.Long Thành) có lộ giới 60m;
• đường tỉnh 763B (điểm đầu tuyến từ  đường song hành phía Đông quốc lộ 20, H.Thống Nhất, điểm cuối kết thúc tại điểm giao với tuyến đường tỉnh 764, H.Cẩm Mỹ) có lộ giới 45m;
• đường tỉnh 780B (điểm đầu từ quốc lộ 1, H.Trảng Bom, điểm cuối giao với đường tỉnh Sông Nhạn - Dầu Giây, H.Cẩm Mỹ) có lộ giới 45m.

• Xếp hạng: Đô thị loại III

Năm 2019 có thể nói là năm in đậm dấu ấn trong quá trình phát triển của các đô thị trên địa bàn tỉnh. Sau hơn 15 năm hình thành và phát triển, tháng 6-2019, TP.Long Khánh được chính thức thành lập theo Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Long Khánh trở thành thành phố thứ 2 của tỉnh Đồng Nai.

• Xếp hạng: Đô thị loại V

Trong công tác quản lý hạ tầng đô thị, hiện nay chương trình phát triển đô thị Gia Ray, huyện Xuân Lộc đến năm 2025 và giai đoạn 2026-2030 đang được H.Xuân Lộc tổ chức lập và phê duyệt. 

• Xếp hạng: Đô thị loại V

Xã Long Giao nằm ở vị trí trung tâm của huyện Cẩm Mỹ, có quốc lộ 56 chạy ngang qua kết nối giao thông vùng phát triển tam giác kinh tế Long Khánh - Long Thành - Bà Rịa, có tuyến giao thông hương lộ 10 kết nối quốc lộ 1 với đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết trong thời gian tới.

Với vai trò là xã ở vị trí trung tâm của huyện, có ngã ba kết nối các trục giao thông huyết mạch trong vùng, có trụ sở hành chính của huyện đặt trên địa bàn, là trung tâm về phát triển kinh tế - xã hội của toàn huyện. Để đảm bảo cho sự phát triển về kinh tế mang lại lợi ích của xã Long Giao nói riêng cũng như lợi ích của H.Cẩm Mỹ nói chung, cần có một giải pháp quản lý hợp lý trong công tác chính quyền địa phương, nhằm nâng cao hiệu quả của chính quyền trong quản lý tổng thể xã hội.

Về diện tích tự nhiên, TT.Long Giao có 33,75km2; dân số hơn 10,5 ngàn người, trụ sở làm việc tại trụ sở xã Long Giao hiện hữu. Về địa giới hành chính, phía Đông giáp xã Bảo Bình và xã Xuân Mỹ, phía Tây giáp xã Xuân Đường và xã Xuân Quế, phía Nam giáp xã Xuân Mỹ và xã Cù Bị (H.Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), phía Bắc giáp xã Xuân Quế và xã Nhân Nghĩa.

Theo quy hoạch đã phê duyệt, đô thị Long Giao chia làm 4 phân khu:

1. khu chức năng đặc thù phía Bắc (xã Xuân Quế) là khu sản xuất công nghiệp, khu quân sự và hành lang xanh nông nghiệp;
2. khu đô thị trung tâm (dọc quốc lộ 51 từ giáp ranh xã Nhân Nghĩa đến đèo Con Rắn) là trung tâm hành chính, kinh tế, thương mại, dịch vụ của huyện;
3. khu sinh thái nông nghiệp ngoại vi (phía Nam và phía Đông khu đô thị trung tâm) phát triển nông nghiệp theo hướng công nghệ cao;
4. khu đô thị liền kề phía Tây trung tâm huyện (dọc đường ĐT 773) là đô thị khoa học - thương mại - dịch vụ - tài chính - văn phòng. Điểm nhấn cho đô thị Long Giao là không gian cây xanh, chiều cao các công trình xây dựng không quá 12 tầng.

Nguồn: Trích từ báo Đồng Nai