Cảnh báo: Những kiểu lừa đảo khi mua nhà đất, bị lừa đi xem đất giữa vòng vây chim mồi

Một nhân viên sale nhà đất chia sẻ: "Sale vị trí thật, giá thật thì không có khách! Sale sai vị trí giá 30-50% thì có khách ầm ầm!" 

Đây chính là tiền đề cho các chiêu lừa đảo bán đất nền được diễn ra!

Câu chuyện sau được độc giả Vương Minh chia sẻ tại VNExpress: "Tôi trong vòng vây 'chim mồi' đất nền"

"Xem đất Bình Dương, một 'người khách' đi cùng nhường cho tôi một lô đất vị trí đẹp trong khi nhân viên sale hối thúc tôi xuống tiền giữ chỗ.

Tôi được một người tự xưng là ở Công ty X giới thiệu công ty họ đang phân phối sản phẩm đất nền tại huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Tôi tra cứu thì thấy không có tên Công ty X đăng ký kinh doanh. Khi tôi hỏi các thông tin về pháp lý dự án thì được cung cấp quyết định phê duyệt 1/500 của dự án và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 01 lô đất trong dự án đó.

Ngày hôm sau, họ cho xe đưa tôi đi tham quan dự án. Đón tôi là một nhân viên, khi được hỏi các thông tin về dự án thì người này không biết và nói mới vào làm tại công ty, xíu nữa đến chỗ tập trung sẽ có bộ phận pháp lý trả lời.

Nơi tập trung là một quán cà phê tại một toà nhà trên đại lộ Bình Dương. Tôi được một nhân viên khác tiếp đón cùng với một người mà lúc đầu tôi nghĩ đó là khách hàng đi xem đất giống như tôi.

Lên xe để đi đến vị trí đất, ba người được ngồi chung một băng ghế. "Người khách" kia cũng hỏi một số thông tin rồi khen dự án đẹp, hạ tầng tốt, khả năng sinh lời cao.

Nếu là một người bình thường khác có lẽ cũng dễ cuốn vào vòng xoáy của những lời ca tụng này. Nhưng tôi học ngành Quản lý đất đai và cũng có biết đôi chút kiến thức về bất động sản nên tôi không bị ảnh hưởng nhiều bởi lời ca tụng đó.

Trước khi đến vị trí đất bán, xe dừng tại một căn nhà gần Khu Công nghiệp Bàu Bàng, trong căn nhà chỉ có một sa bàn mô hình dự án được dựng lên ngoài ra không còn gì nữa cả. Xe đưa khách đi coi đất đến đây rất nhiều phải gần trăm chiếc ôtô đủ loại.

Người đông như hội, bao gồm các bạn sale bất động sản của nhiều nhóm khác nhau. Tiếng nói chuyện, tư vấn rất ồn và ai cũng cố gắng nói to hơn để đối phương nghe được. Trong căn nhà ấy như một bầy ong vỡ tổ, tôi thấy nhức đầu bởi tiếng ồn này nên đi ra ngoài nhưng nhân viên bất động sản đã kêu tôi vào trong. Tôi nói: "Ồn quá, chị không chịu được và thấy đau đầu" nhưng bạn sale vẫn cố níu kéo: "Chị vô giúp em chứ sếp em la". Tôi thật sự khó chịu và kiên quyết không vào bên trong.

Mọi người tiếp tục lên xe để đến vị trí đất được ra bán. Đó là một khu đất rộng hạ tầng đang làm dang dở. Xung quanh là rừng cao su bao phủ, giữa mảnh đất họ dựng một cái lều bạt thật lớn trong đó có nhiều bàn và ghế nhựa. Trên sân khấu người dẫn chương trình liên tục nhắc các sale nhanh chóng đưa khách vào ổn định chỗ ngồi để được điền phiếu để bốc thăm trúng thưởng.

Tôi cũng "người khách" đi cùng cùng ngồi vào bàn và được sale đưa cho bản vẽ mặt bằng phân lô và giá từng lô. Tuy nhiên số lô đất đã bán gần hết chỉ còn 05 lô trong đó có 02 lô vị trí khá ổn.

"Người khách" kia lập tức chọn mua lô số 78, để lại lô đẹp nhất số 79 cho tôi mua. Bạn sale tiếp tục tư vấn cho tôi và gọi một người khác đến ghi biên lai nhận cọc của "người khách" này trong khi đó bạn sale liên tục đốc thúc tôi đặt cọc lô 79 nhưng tôi không mua. Lý do là khu đất này không đúng với pháp lý khu đất đã gửi cho tôi và tôi cũng kịp nhận ra rằng "người khách" đi cùng tôi là "chim mồi". Không ai mua đất mà chưa xem xét kỹ đã đặt cọc, đưa tiền cọc rồi nhận lại một tờ biên nhận mà ở đâu cũng có thể in được cũng không thắc mắc gì. Lô đẹp nhất sao không mua mà lại chọn lô ít đẹp hơn trong khi giá bằng nhau?

Qua câu chuyện trên, tôi mong rằng người dân hãy luôn tỉnh táo đừng bị hiệu ứng đám đông hay những lời có cánh mà mua những sản phẩm không đủ pháp lý đến khi muốn bán cũng khó mà bán được."

Peter Nam chia sẻ: "Thật ra họ không lừa việc bán đất, có nghĩa là đất hợp pháp nhưng họ lừa về cách tiếp cận và quảng cáo đánh tráo sản phẩm. Khi được hẹn gặp tới quán cafe ở ngã tư Trung Chánh (Hóc Môn, TP HCM), lúc tới đó thì tôi thấy rất nhiều khách hàng và các bạn môi giới ở đó và chúng tôi được chở tới Long An và họ giới thiệu về khu đất của một công ty địa ốc."

Ánh Tuyết nhận xét: "Tôi cũng từng một lần đi du lịch không mong muốn như trên, nhưng sau khi về tôi suy nghĩ lại, vấn đề là cũng ở tôi, đất Bình Tân 100m2 thì làm gì có giá 500-600 triệu đồng. Một phần vì tôi tham, một phần vì tôi thiếu kiến thức và thông tin. Thực tế mà nói, nếu khách hàng không tham, không ham rẻ thì kiểu tư vấn đây bán kia sẽ không thể tồn tại được."

Hoàng: "Trách người thì cũng phải nhìn lại mình. Làm gì có đất quận 2, quận 9 nào mà có vài trăm triệu đồng một lô. Tham rẻ thì bị "chúng nó" chở đi du lịch ngoại tỉnh là phải rồi. Đi một lần rồi về rút kinh nghiệm lần sau nghe đất TP HCM vài trăm triệu mà né ra."

Độc giả Minh Tuyết cho biết: "Tôi vừa bị hôm qua thôi, họ đăng bán nhà ở Bình Thạnh, hẹn xem giấy tờ vào 7h sáng. Đến nơi tôi đã không tin rồi nhưng nghĩ thôi cứ đi một lần cho biết vậy. Và đúng như dự đoán xe chở đi Đồng Nai xem đất, cũng có một bà chị đi theo chim mồi.

Tôi chỉ muốn mua nhà thôi, nên cho dù ai nói gì mình cũng không nghe cả. Và thế là bà chị chim mồi cọc 100 triệu đồng mặc dù chưa xem qua sổ sách, cũng chẳng cần xem mình đã cọc lô nào và miếng đất diễn ra sự việc là một miếng đất trống.

Lên xe về, nhân viên công ty quay mặt với tôi 180 độ, ngay cả bà chị lúc đầu cứ như là thân thuộc với mình từ đời nào cũng vậy, ngồi chỗ khác, không ngồi mình nữa.

Thật ra, không mua được nhà thất vọng một mà nhìn một ngành nghề, những con người, một thế hệ như vậy, tôi thất vọng mười. Các em ấy quên nguyên tắc bán hàng là thuận mua vừa bán, và quên cả nguyên tắc đạo đức là không nên nói dối khách hàng, và đã là khách hàng thì mua hay không cũng là khách hàng. "

Gần đây, nhiều khu đất trong quy hoạch công viên, trường học ở TP HCM đã được một vài công ty bất động sản (BĐS) tự ý san lấp rồi phân lô rao bán cho khách hàng. Không ít trường hợp khách hàng sau khi góp vốn mua đất đã rơi vào cảnh vợ chồng ly dị, bị giang hồ đe dọa...

Hàng loạt khu đất được quy hoạch là công viên cây xanh, đất y tế, đất thể dục thể thao nhưng đã bị các đầu nậu phân lô lừa bán đất nền. Các khu đất này được cấp quyền sử dụng là đất nông nghiệp, theo quy hoạch sử dụng đất là đất cây xanh công viên - thể dục thể thao. Như vậy, việc phân lô bán nền đối với khu đất trên hiện nay là sai quy định của nhà nước, do không phù hợp quy hoạch.

Luật sư Nguyễn Hải Nam, Văn phòng Luật sư Công Quyền (TP HCM), nhận định các "cò" đất dùng thủ đoạn gian dối để bán đất cho khách hàng nhưng đất đã được quy hoạch không thể tách thửa hay xây dựng là có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại điều 174 Bộ Luật Hình sự. "Kịch bản của dự án đất "ma" là "cò" đất hoặc những người bán đất đã dùng giấy tờ giả, đưa khách hàng đi xem đất nền phân lô nhưng thực tế không hề có dự án, "lừa" bán đất cho khách hàng chủ yếu để lấy tiền, vì biết chắc đất không thể dùng để xây dựng nhà ở; khách hàng mua đất trên thực tế có thể nhận được đất nhưng đất này đã nằm trong quy hoạch thì xem như không có giá trị sử dụng như "cò" đất đã nói ban đầu..." - luật sư Nguyễn Hải Nam khuyến cáo.

Chia sẻ từ độc giả có nick Jack Chen:

"Tin đăng rao bán trên web bất động sản rao bán nhà nát ở Văn Thân Quận 6 giá quá rẻ, có 1 tỉ 8 mà tận hơn 50m2, gọi điện thoại hỏi đi hỏi lại có thật là quận 6 không và có giấy tờ không, thì được trả lời như đinh đóng cột có. Khi gặp trực tiếp sẽ cho xem bản photo, cho đi hỏi "hàng xóm" luôn, tới thời điểm hẹn thì lấy lý do không cho xem, mà dẫn đến một địa điểm "gần đó có 1 căn tương tự".

Sau đó "lùa" lên xe khách chạy thẳng tới Cần Giuộc, Long An, rồi bắt đầu "vẽ" các siêu dự án, nào kênh nhân tạo thơ mộng, full tiện ích trong khi lô đất, ngoài vài con bò đang lon ton ăn cỏ thì không thấy 1 cái gì cả. Sau đó là đến phần "chim mồi" bắt đầu làm việc đặt cọc 2 - 3 lô rồi gọi taxi chở về lấy tiền cọc. Mình thì nói tiền của mẹ mình không làm chủ được phải về bàn bạc lại và yêu cầu cho cái catalogue dự án để về cho mẹ tham khảo thì không cho. Next luôn"

Đơn cử như tại Tân Uyên, Bình Dương, lợi dụng nhu cầu mua đất nền, nhà ở... của người dân với giá rẻ nhưng không tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến BĐS, các đối tượng lừa đảo mặc dù không đứng tên quyền sử dụng đất (tức không có đất) nhưng tự vẽ, in các sơ đồ phân lô (đất nền) để quảng cáo, chào bán, sau đó nhận tiền đặt cọc rồi bỏ trốn.

Đối tượng bị lừa đảo ở đây không chỉ là người mua, mà còn chính sale bất động sản, "cò đất" thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất dụ dỗ những người làm nghề môi giới nhà, đất thực hiện việc môi giới, sau đó thông qua các hợp đồng đặt cọc để chiếm đoạt tiền rồi bỏ trốn.

Thủ đoạn lừa đảo tinh vi, với hai nhóm: nhóm mua & nhóm bán (sử dụng tên giả, địa chỉ giả, số sim điện thoại di động khuyến mãi).

Nhóm mua đóng vai người tìm mua nhà, đất cho vợ bé đại gia TPHCM. Nhóm bán đóng vai chủ đất.

Sau khi xem nhà, đại gia (hoặc người đóng vai vợ bé) đồng ý mua, giá cao hơn thực tế. 

Nhóm đóng giả chủ nhà đất đề nghị đại gia gởi lại tiền cọc (thường là 100 triệu đồng) để nhử mồi.

Khi nạn nhân là sale bất động sản, môi giới gặp chủ nhà, sẽ bị yêu cầu cọc cao hơn từ 500 - 700 triệu đồng. Sau đó lấy lý do đại gia bận đi công tác, ở nước ngoài không kịp chuyển tiền nên mượn tiền nạn nhân để đặt cọc rồi tắt điện thoại và biến mất.

Theo Báo Đầu Tư có bài Báo động chiêu trò huy động vốn đầu tư bất động sản, cam kết lợi nhuận 'khủng' Hình thức huy động vốn như hợp tác kinh doanh, góp vốn với cam kết lãi suất cực kỳ hấp dẫn đang nở rộ. Hám lợi, cả tin, không ít nhà đầu tư dễ dàng bị “mắc câu”.

Xem chi tiết tại: Chiêu trò trong hợp đồng góp vốn, huy động vốn dự án bất động sản, cam kết lợi nhuận 'khủng'

Giao dịch mua bán bất động sản chủ yếu là giao dịch dân sự "thuận mua vừa bán", do đó, rất khó để pháp luật vào cuộc.

• Không mất thời gian với những dự án nhà đất giá quá chênh lệch với thị trường, chỉ bằng 1/2 thị trường, thường thì không lừa đảo cũng có vấn đề về pháp lý (đất dự phòng công ích).

• Nếu nhu cầu mua nhà đất tại TPHCM, thì chỉ đi coi bằng xe riêng, còn môi giới nào yêu cầu đi bằng xe công ty thì khỏi, vì kiểu gì cũng bị dẫn về tỉnh, cái này không 99% thì cũng 100%.

• Hẹn đến công ty để cho xem giấy tờ đất đai, và thường hẹn vào thứ 7, Chủ Nhật (vì vào ngày nghỉ thì mới đủ thời gian cò chở đi xem đất ở tỉnh, mất ít nhất 1 - 3 tiếng ngồi xe).

• Không quan tâm các dự án dán cột điện, tờ rơi.

• Khi đã chấm 1 dự án nào đó, bạn nên tham khảo bên thứ 3 trung lập là các hội nhóm, diễn đàn, group trao đổi trên các mạng xã hội của các nhà đầu tư, chỉ cần vào đó học hỏi, ưng dự án nào thì xin thông tin dự án, chủ đầu tư, uy tín công ty như thế nào.

Độc giả xuanlam: Ngày nay có mấy dạng môi giới:

1. Môi giới cho chủ đầu tư đàng hoàng, chủ yêu là bán chung cư, không có đất nền ở TP HCM.

2. Nếu môi giới giới thiệu đất nền thì chắc chắn dự án ở Củ Chi, Long An, Long Thành, Bà Rịa, Bình Dương... hầu hết dự án ở Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn pháp lý chưa rõ ràng, nếu có pháp lý 1/500 giá trên 1.5 tỉ/ lô 100m2, không có giá rẻ.

3. Trước khi lên xe xem dự án, cần phải cam kết với nhân viên bằng văn bản có đóng dấu, ghi rõ địa chỉ nơi đến tham quan dự án, phải dẫn đi đúng nếu không đúng sẽ thưởng phạt rõ ràng, tránh mất thời gian, chỉ Quận 9 dẫn đi Vũng Tàu...

Tôi bắt nhân viên phải làm bản cam kết trước khi bước chân lên xe tham quan dự án, nhưng cả 10 nhân viên môi giới, chưa ai dám làm điều này và đã lặn mất tăm... Và tôi đã không mất thời gian như tác giả bài viết trên.

Muốn mua đất dự án luôn phải quan tâm đến hồ sơ pháp lý theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, gặp trực tiếp Chủ đầu tư để nắm thông tin về dự án, thăm dò chính quyền địa phương nơi dự án thực hiện xem có vấn đề gì không. Nếu nhà đất thông thường thì xem giấy tờ bản gốc, nếu không có bảm gốc thì tài sản đang thế chấp ở đâu, nhà có quy hoạch hay tranh chấp kiện tụng gì không.