Lý do nhà mặt phố cho thuê chìm trong khủng hoảng

Theo khảo sát của VnExpress, đại dịch đã tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà phố mặt tiền cho thuê theo hướng tiêu cực nhất trong vòng một thập kỷ qua. Kể từ dịch bệnh bùng phát năm 2020 đến nay, giá thuê nhà phố trên các tuyến đường lớn tại TP HCM trải qua nhiều giai đoạn điều chỉnh mạnh. Giai đoạn đầu tiên diễn ra từ quý I đến đầu quý II/2020, khi cả nước giãn cách xã hội, việc kinh doanh tại các hàng quán là nhà mặt phố đồng loạt điều chỉnh giá 10-20% so với năm 2019, mức giảm cao nhất thời điểm này là 25%.

Đến khi đợt dịch thứ hai bùng phát trong năm 2020, giá thuê nhà phố mặt tiền tiếp tục lao dốc, đợt này điều chỉnh xuống 25-35%, cá biệt có một số mặt bằng đã treo biển giảm giá thuê đến 40% và tình trạng này kéo dài đến cuối năm.

Và đợt dịch bùng phát lần ba vào đầu năm 2021 đã đẩy giá thuê nhà phố mặt tiền vào giai đoạn rẻ chưa từng có. Giai đoạn này, mức giảm phổ biến 30-40% với nhiều gói thuê chia nhỏ diện tích hoặc chia theo sàn để dễ tiếp cận khách thuê hơn. Thậm chí có không ít căn nhà phố mặt tiền đã hạ nhiệt giá thuê đến 50% so với năm 2019 đối với khách bao trọn nguyên căn.

Hiện tượng giá thuê nhà phố mặt tiền rớt mạnh theo những đợt bùng phát dịch đồng thời cũng kéo theo làn sóng trả mặt bằng diễn ra nhiều ở các ngành F&B (ẩm thực) và thời trang. Số lượng nhà mặt phố khu trung tâm bỏ trống liên tục tăng lên kể từ năm 2020 đến nay. Nhiều căn nhà phố góc ngã tư, có 2 mặt tiền ở các quận trung tâm TP HCM trước đây mua bán sầm uất, khách thuê xếp hàng xin ký hợp đồng, với giá cao nay cửa đóng then cài. Giới chuyên môn thừa nhận thế khó của nhà phố mặt tiền cho thuê có thể còn tiếp tục kéo dài đến hết năm 2021.

Trao đổi với VnExpress, Thạc sỹ Trang Minh Hà, Viện Kế toán và Quản trị Doanh nghiệp – IABM cho biết, hiện tượng nhà phố mặt tiền cho thuê chìm trong khủng hoảng từ năm 2020 đến nay do nhiều nguyên nhân, có cả tác động ngoại lực lẫn nội lực. Xét dưới góc nhìn văn hóa tiêu dùng, nhà phố mặt tiền chủ yếu được ngành ẩm thực và thời trang ưa chuộng. Đây được xem là mô hình cho thuê mặt bằng truyền thống nhưng đại dịch như cơn lốc xoáy (tác động bên ngoài) đã thay đổi thị trường này theo hướng tiến hóa mạnh mẽ và đào thải nhanh chưa từng có.

Theo ông Hà, sự xuất hiện bất ngờ của Covid-19 với diễn biến phức tạp, nhiều đợt đã khiến các cửa hàng bán lẻ ngành F&B và thời trang bị sụt giảm sức mua, ế ẩm và mất khách hoặc khó tiếp cận người tiêu dùng hơn.

Từ biến số Covid-19, ông Hà cho rằng nó dẫn đến hàng loạt hành vi tiêu dùng thay đổi (tác động nội lực), trong đó có cả tâm lý ngại rủi ro trong kinh doanh của các nhà bán lẻ ngành ẩm thực đã khiến giá thuê nhà phố mặt tiền lao dốc không phanh. "Tôi biết có thương hiệu hải sản trong mùa dịch vẫn bán hàng giao tận nhà đạt doanh thu 50-70 triệu đồng một ngày, đây là mức lý tưởng. Nếu bán online tốt, việc cắt giảm chi phí bằng cách thu hẹp hoặc trả bớt mặt bằng là hợp lý", ông Hà đánh giá.

Trong vòng một thập kỷ qua, sự khan hiếm mặt bằng đẹp ở những con phố lớn, khiến giá nhà phố mặt tiền cho thuê bị nâng cao hơn so với giá trị thật từng tạo nên thời hoàng kim của nhóm tài sản này. Ông Hà xác nhận, nhiều doanh nghiệp F&B dạng chuỗi, hoặc các chuỗi bán lẻ thời trang các thương hiệu nổi tiếng thường chấp nhận giá thuê cao, với mục tiêu quảng bá, xây dựng thuơng hiệu (branding). Các thương hiệu chấp nhận bị lỗ ở mặt bằng này nhưng sẽ được bù đắp từ mặt bằng khác. Dịch bệnh khiến hình thức mua trực tiếp (offline), chuyển đổi thành trực tuyến (online).

Diễn biến này giải thích vì sao các cửa hàng ở các khu phố thì vắng khách, các cửa hàng ảo trực tuyến trên Sendo, Tiki, Lazada, Shopee, MuaBanNhanh... lại tăng doanh số gấp 3 đến 5 lần so với cùng kỳ 2019. Hơn thế, khách hàng sẽ có nhiều sự lựa chọn và giá cả rất cạnh tranh. Cộng thêm chính sách đổi trả uyển chuyển cũng góp phần "giết chết" các cửa hàng vốn sầm uất ở các khu vực đắc địa, V.I.P...

Với kinh nghiệm cả thập niên đào tạo nghiệp vụ bán hàng cho các chuỗi ẩm thực, ông Hà đánh giá, với những cửa hàng F&B nhỏ lẻ, việc giữ luồng tiền mặt (cashflow) luôn trong biên độ từ 2 tháng đến tối đa là 4 tháng, tiền sẽ đuợc quay vòng nhanh. Tuy nhiên, khi dịch bệnh và giãn cách xã hội diễn ra cộng dồn và liên tục trong thời gian dài, khi sử dụng hết vốn và công nợ cao, bắt buộc cách doanh nghiệp nhỏ phải chấp nhận đóng cửa, mất cọc do trả mặt bằng sớm, nhằm cắt lỗ và tránh nợ xấu.

Các doanh nghiệp lớn tận dụng vị thế để đàm phán giãn thời hạn đóng tiền hoặc giảm tiền mặt bằng (tiền thuê nhà phố mặt tiền). Song song đó, các thương hiệu bán lẻ cũng tiến hành giảm lương, trả lương trễ, thương thảo với các nhà cung cấp hàng hoá để giãn việc thanh toán nợ tiền hàng. Covid-19 càng kéo dài việc đóng cửa các cửa hàng có doanh số yếu kém (trước đại dịch) càng trở thành điều kiện tiên quyết, cần phải thực hiện, để doanh nghiệp và chuỗi F&B tồn tại qua mùa dịch từ năm 2020.

Trong khi đó, theo đánh giá của ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group, giá thuê nhà phố mặt tiền lao dốc trong suốt mùa dịch là biểu hiện của tình trạng lệch pha cung cầu. Giá thuê giảm vì nguồn cung nhà phố cho thuê đang tăng mạnh theo những đợt trả mặt bằng, cộng thêm nguồn cầu vẫn còn e ngại dịch bệnh liệu có còn diễn biến bất ngờ nào nữa hay không và sự thích nghi mua sắm trực tuyến đã vào guồng.

Ông Hải xác nhận, từ lúc giãn cách xã hội lần đầu tiên tháng 3/2020 đến khi đợt Covid-19 lần ba bùng phát, giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP HCM có xu hướng giảm sâu dù hai đợt dịch trước đó giá thuê đã điều chỉnh mạnh. Giá thuê nhà phố mặt tiền hiện rẻ nhất trong một thập kỷ qua khi nhóm khách thuê kinh doanh ẩm thực và thời trang đang dịch chuyển mạnh mẽ từ chợ offline ảm đạm lên chợ online sôi động hơn.

Nhóm khách thuê ngành ẩm thực và thời trang có quay trở lại thị trường nhà phố mặt tiền cho thuê để tìm mặt bằng hay không sẽ phụ thuộc vào xu hướng tiêu dùng phản ứng ra sao trong thời gian tới. "Đây là phép thử lớn chưa từng có tiền lệ đối với nhóm bất động sản thương mại cho thuê là nhà mặt phố", ông Hải nói.

Trung Tín - VnExpress

Đối tác Môi Giới Bất Động Sản VIP trên Nhà đất MuaBanNhanh: