Giá thuê căn hộ dịch vụ rớt mạnh

Đối tác Môi Giới Bất Động Sản VIP TPHCM quận Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, Thành phố Thủ Đức (Thủ Đức, Quận 2, Quận 9), Quận 1 hợp tác môi giới cho thuê, tư vấn xây dựng căn hộ dịch vụ trên Nhà đất MuaBanNhanh:

Khảo sát của VnExpress cho thấy, thị trường kinh doanh căn hộ dịch vụ tại TP HCM đang ảm đạm nhất trong vòng nửa thập kỷ qua, giai đoạn từ đầu năm 2020 đến tháng 4/2021, nhiều điểm kinh doanh mô hình này phải đóng cửa hàng, thậm chí chuyển đổi mô hình tòa nhà để vượt khó. Với phân khúc căn hộ dịch vụ có thương hiệu được xếp hạng A, B, C theo chuẩn cao cấp, trung cấp và trung bình, có cả chục tòa nhà đã đóng cửa hoặc chuyển đổi công năng kể từ lúc dịch bệnh bùng phát. Giá thuê các căn hộ dịch vụ nhóm có thương hiệu đã liên tục giảm dần đều trong suốt 5 quý vừa qua, mức giá thuê đã giảm dần 5-10% sau đó giảm đến 20-30% với tốc độ nhanh.

Trong khi đó, nhiều mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày không gắn thương hiệu thông qua các nền tảng trực tuyến đều giảm mạnh trong 16 tháng qua. Mức giá thuê phòng giảm 40-70% so với năm 2019. Điểm qua các nền tảng trực tuyến kinh doanh mô hình này, số lượng căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày giảm một nửa so với khi bùng nổ du lịch trước dịch. Một số căn hộ officetel từng được mua để kinh doanh cho thuê căn hộ dịch vụ ngắn ngày rất tốt trong những năm 2017-2019, nay phải rao bán do áp lực tài chính và lãi suất ngân hàng.

Giá thuê căn hộ dịch vụ phân khúc phổ thông với diện tích phòng 18-30 m2, dao động 10-20 USD mỗi m2. Phân khúc trung cấp diện tích phòng từ 25 m2 đến 40 m2, có mức giá thuê 14-28 USD mỗi m2. Phân khúc cao cấp, các căn hộ dịch vụ rộng từ 40 m2 trở lên, có mức giá chào thuê 25-50 USD mỗi m2, tùy theo vị trí, diện tích, nội thất và những tiện ích đi kèm. Tuy nhiên, do các đường bay quốc tế vẫn chưa mở lại, khách nước ngoài, nhóm tiêu dùng chủ lực của phân khúc này chưa thể đến Việt Nam nên giá chào thuê vẫn tiếp tục được các tòa nhà căn hộ dịch vụ điều chỉnh để kích cầu.

Báo cáo quý I/2021 của Savills Việt Nam cho biết, tình hình hoạt động của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê đầu năm 2021 tiếp tục xu hướng giảm tốc. Trong quý I/2021, công suất thuê toàn thị trường căn hộ dịch vụ là 63%, bị ảnh hưởng từ việc hủy hợp đồng dài hạn và nhu cầu ngắn hạn giảm. Để thu hút người thuê mới và duy trì các hợp đồng thuê hiện có, chủ nhà đã cung cấp nhiều ưu đãi hơn như giảm giá thuê, tăng phụ cấp điện nước và miễn phí nâng cấp. Giá thuê trung bình tất cả các phân khúc sau ba đợt Covid-19 xuống ngưỡng 22USD một m2 một tháng trong khi năm 2019 đạt 38 USD mỗi m2 một tháng.

Trong 3 tháng đầu năm 2021, nguồn cung căn hộ dịch vụ tiếp tục thu hẹp do ba dự án đóng cửa và một dự án hạng C cắt giảm nguồn cung phòng cho thuê, thị trường cũng không có dự án mới nào. Căn hộ dịch vụ hạng C bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi đại dịch do các chủ thuê phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ phương thức căn hộ mua để cho thuê. Nhiều dự án mới trì hoãn ngày khai trương trong bối cảnh thị trường diễn biến ảm đạm.

Savills dự báo, trong ngắn hạn, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ tiếp tục bấp bênh, do các chuyến bay thương mại vẫn còn hạn chế đồng thời lượng chuyên gia nước ngoài giảm. Sự phục hồi của thị trường căn hộ dịch vụ phụ thuộc vào quá trình triển khai vaccine và đà phục hồi kinh tế trên toàn cầu cũng như sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Đơn vị này cho hay, trong quý I, tổng vốn FDI đăng ký vào TP HCM là 679 triệu USD, bao gồm 44% vốn FDI bổ sung. Vốn FDI đăng ký mới là trên 117 triệu USD từ 7 dự án mới, đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Trao đổi với VnExpress, Thạc sỹ Trang Minh Hà, Giám đốc Điều hành North Stars Asia đánh giá thị trường căn hộ dịch vụ đang trong giai đoạn khủng hoảng vì mất khách quá lâu với công suất sụt giảm mạnh chưa từng có. Khi mất lượng lớn khách thuê nước ngoài, tức nguồn cầu chủ lực lao dốc, giá thuê căn hộ dịch vụ giảm mạnh là kịch bản không thể tránh khỏi.

Ông Hà nhận định, hiện công suất cho thuê căn hộ dịch vụ giảm trên 60%, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ đang chịu rất nhiều thách thức trong năm 2021. Có 4 yếu tố quan trọng các cá nhân và tổ chức kinh doanh căn hộ dịch vụ cho thuê phải tính đến. Thứ nhất là chi phí vận hành căn hộ dịch vụ mỗi tháng. Thứ hai căn hộ dịch vụ đã được khấu hao được bao nhiêu phần trăm. Thứ ba, mức lãi suất và vốn vay ngân hàng cần phải trả mỗi tháng là bao nhiêu? Và thứ tư, biên độ lợi nhuận mong đợi là bao nhiêu?

Căn cứ vào 4 yếu tố trên, theo ông Hà, nếu thuê căn hộ để kinh doanh mô hình căn hộ dịch vụ thì khả năng thua lỗ rất cao và đã sớm bị đào thải trong các đợt dịch bùng phát. Nếu một cao ốc cho thuê căn hộ dịch vụ đã khấu hao hết tài sản, không vay ngân hàng, mức lỗ sẽ ít hơn so với những cao ốc cho thuê căn hộ dịch vẫn đang khấu hao tài sản, trả lãi và vốn hàng tháng. Việc kinh doanh căn hộ dịch vụ mà không có lợi nhuận, ở một góc độ nào đó cũng xem là thua lỗ.

Tuy nhiên, chủ tài sản còn có thể kỳ vọng vào việc giá trị bất động sản sẽ tăng dần theo năm tháng, cũng như có thể dùng tài sản thế chấp ngân hàng, vay vốn để kinh doanh những lĩnh vực khác sinh lợi hơn.

Ông Hà phân tích, biến số Covid-19 tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê rất lớn. Theo dự báo của các tổ chức du lịch toàn cầu, ít nhất đến hết 2021 thị trường du lịch khu vực Đông Nam Á mới bắt đầu trở lại tình trạng hồi phục, và đến hết 2023, khi việc tiêm ngừa vaccine chống Covid-19 hiệu quả, tạo ra miễn dịch cộng đồng thì đến lúc này, du lịch thế giới mới bắt đầu hồi phục. Dự báo này chỉ chính xác nếu việc tiêm ngừa vaccine có kết quả tốt.

Riêng Việt Nam vẫn còn đang nghiên cứu hộ chiếu vaccine Covid-19, nên nhanh nhất cũng đến cuối năm 2021 mới có thể bắt đầu triển khai rộng rãi.

Mặt khác, trong thời gian chờ khách nước ngoài quay trở lại, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê còn phải đối mặt với một lượng lớn căn hộ kinh doanh cho thuê lẻ nhưng chiếm số lượng rất lớn tại TP HCM (trung bình mỗi năm lượng nhà bàn giao khoảng trên dưới 20.000 căn). Ông Hà dự báo, đứng ở góc độ kinh doanh, khi cung nhiều hơn cầu chắc chắc việc giảm giá sẽ xảy ra.

Tuy nhiên, điều này sẽ diễn ra mạnh ở phân khúc phổ thông. Riêng ở phân khúc trung và cao cấp, ngoài việc giảm giá, bên cho thuê căn hộ dịch vụ có thể tập trung "tặng" những dịch vụ đi kèm, ví dụ phí quản lý, điện nước, Internet, giữ xe hàng tháng... để tăng khả năng cạnh tranh với nhà cho thuê hàng tháng. Dù sao, căn hộ dịch vụ nếu không có khách thuê, mỗi tháng chủ nhà vẫn phải đóng phí quản lý cho đơn vị quản lý căn hộ dịch vụ.

"Hiện đại dịch vẫn còn là biến số lớn trên toàn cầu, đây là giai đoạn giảm giá, ế ẩm không thể tránh khỏi của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê và tương lai ngắn hạn vẫn còn nhiều bấp bênh", ông Hà nói.

Trung Tín - VnExpress